Te gândești să investești într-un apartament și oscilezi între o locuință nouă, direct de la dezvoltator, și una veche, pe care să o renovezi? Alegerea influențează bugetul inițial, timpul alocat proiectului, nivelul de risc și randamentul obținut din chirie sau revânzare.
Pe piața imobiliară din România, ambele variante pot genera câștiguri, dar prin mecanisme diferite. Un apartament nou mizează pe predictibilitate și costuri reduse în primii ani. Un apartament vechi, cumpărat bine și renovat eficient, poate crește mai rapid în valoare sau poate oferi un randament mai bun din chirie.
Mai jos găsești o analiză complexă, cu exemple de calcul, riscuri și criterii de comparație, astfel încât să alegi în funcție de obiectivele tale: venit lunar stabil sau profit din revânzare.
Ce înseamnă, în practică, apartament nou vs. apartament renovat?
Apartament nou – achiziție direct de la dezvoltator
În România, apartamentul nou înseamnă, de regulă, o locuință într-un ansamblu rezidențial construit după 2015–2020, cu instalații moderne, eficiență energetică mai bună și facilități precum lifturi noi, parcări subterane sau spații verzi amenajate.
Poți cumpăra:
- în fază de proiect (pre-vânzare);
- în timpul construcției;
- la finalizare.
Prețul diferă în funcție de etapă. În multe orașe mari, diferența între pre-vânzare și livrare poate ajunge la 10–20% pe metru pătrat, în funcție de cerere.
Costuri frecvente:
- avans 10–30%;
- finisaje (dacă apartamentul se predă „la alb”);
- mobilare și utilare;
- loc de parcare (adesea separat).
Avantajele țin de garanția oferită de constructor (de regulă 2 ani pentru finisaje, 10 ani pentru structură, conform legislației) și de cheltuieli mai mici cu reparațiile în primii ani.
Apartament vechi – achiziție pe piața secundară, cu sau fără renovare
Apartamentele vechi sunt construite, în majoritate, între 1960 și 1990, dar includ și blocuri din anii 2000. Le găsești, de obicei, în zone centrale sau bine conectate la transport public, școli și zone comerciale.
Poți cumpăra:
- un apartament deja renovat,
- un apartament în stare medie,
- un apartament care necesită renovare completă.
Dacă alegi varianta cu renovare totală și revânzare, aplici un model cunoscut drept house flipping. Strategia presupune achiziție sub prețul pieței, modernizare rapidă și vânzare cu marjă de profit.
Riscurile țin de instalații vechi, eventuale probleme structurale sau costuri neprevăzute în timpul lucrărilor.
Cost inițial: unde investești mai mult?
Să luăm un exemplu simplificat, pentru un apartament de 60 mp într-un oraș mare.
Varianta 1: apartament nou
- Preț: 2.000 euro/mp
- Valoare achiziție: 120.000 euro
- Finisaje suplimentare: 15.000 euro
- Mobilare și utilare: 10.000 euro
Total investiție: aproximativ 145.000 euro
La acest cost se pot adăuga:
- notar,
- eventual comision agenție,
- costuri de credit (dacă folosești finanțare bancară).
Varianta 2: apartament vechi cu renovare
- Preț: 1.200 euro/mp
- Valoare achiziție: 72.000 euro
- Renovare completă (instalații, finisaje): 20.000 euro
- Mobilare: 8.000 euro
Total investiție: aproximativ 100.000 euro
Diferența de 45.000 euro influențează direct randamentul procentual. Totuși, bugetul de renovare poate crește cu 10–20% dacă apar probleme ascunse.
Randament din chirie: ce spun cifrele?
Randamentul brut se calculează simplu:
> (Chirie anuală / Investiție totală) x 100
Apartament nou
Chirie estimată: 550 euro/lună Venit anual: 6.600 euro
Randament brut: 6.600 / 145.000 x 100 ≈ 4,5%
După impozitul pe venit (10% aplicat bazei impozabile, conform legislației fiscale actuale), eventuale perioade fără chiriaș și costuri de întreținere, randamentul net poate coborî la 3–3,5%.
Apartament vechi renovat
Chirie estimată: 500 euro/lună Venit anual: 6.000 euro
Randament brut: 6.000 / 100.000 x 100 = 6%
După cheltuieli și taxe, randamentul net poate ajunge la 4,5–5%.
În majoritatea cazurilor, diferența procentuală favorizează apartamentul vechi renovat, dacă ai cumpărat la un preț corect și ai controlat bugetul de renovare.
Profit din revânzare: unde câștigi mai rapid?
Flip pe apartament vechi
Exemplu:
- Achiziție: 70.000 euro
- Renovare: 15.000 euro
- Investiție totală: 85.000 euro
- Preț vânzare: 100.000 euro
Profit brut: 15.000 euro
Scazi:
- comision agenție (2–3%),
- impozit pe câștig (10% din diferența dintre prețul de vânzare și costul de achiziție + investiții),
- alte taxe.
Profit net estimat: 10.000–12.000 euro.
Dacă finalizezi proiectul în 12 luni, randamentul anualizat poate depăși 12–15%. Însă trebuie să gestionezi șantierul, echipele și procesul de vânzare.
Revânzare apartament nou
Cumperi în fază de proiect la 1.800 euro/mp și vinzi la 2.200 euro/mp, după finalizare.
Pentru 60 mp:
- diferență de 400 euro/mp
- câștig brut: 24.000 euro
Durata proiectului: 2–3 ani.
Randamentul anualizat este mai redus decât la flip, dar implicarea ta este mai mică. Depinzi însă de evoluția pieței și de ritmul de vânzare din ansamblu.
Cerere pe piață și lichiditate
Zona influențează mai mult decât anul construcției. Un apartament vechi renovat, într-un cartier central, aproape de metrou sau universități, poate avea cerere constantă.
De exemplu, dacă analizezi o garsonieră de vânzare Craiova pe Storia.ro, probabil ai observat diferențe clare de preț și interes în funcție de cartier, apropierea de centre universitare sau zone de birouri. Locația susține lichiditatea investiției.
În cazul ansamblurilor noi, verifică:
- câte unități similare se vând simultan;
- dacă zona are infrastructură completă;
- ce tip de chiriași caută locuințe acolo.
Un număr mare de apartamente identice poate încetini revânzarea într-o perioadă de stagnare a pieței.
Comparație pe criterii relevante
1. Cost inițial
- Nou: mai ridicat.
- Vechi: mai accesibil, dar cu buget de renovare.
2. Timp până la generarea venitului
- Nou: depinde de stadiul construcției (6–18 luni).
- Vechi: 3–6 luni pentru renovare și închiriere.
3. Cash-flow lunar
- Nou: stabil, dar randament procentual mai mic.
- Vechi: mai bun procentual, dacă investiția inițială este redusă.
4. Risc
- Nou: legat de dezvoltator și piață.
- Vechi: legat de renovare și costuri neprevăzute.
5. Potențial de apreciere
- Nou: crește în valoare odată cu dezvoltarea zonei.
- Vechi: crește dacă zona este deja matură și cererea rămâne ridicată.
Pentru o analiză mai amplă a diferențelor, poți consulta și ghidul dedicat despre apartament nou vs. renovat, care detaliază scenarii și situații concrete.
Ce alegi în funcție de obiectiv?
Dacă urmărești venit pasiv, cu implicare redusă, apartamentul nou îți oferă predictibilitate. Instalezi chiriașul, gestionezi contractul și monitorizezi cheltuielile.
Dacă vrei randament mai mare și accepți să gestionezi renovarea, apartamentul vechi îți oferă spațiu de optimizare a profitului.
Pentru decizii importante, discută cu:
- un consultant financiar;
- un contabil (pentru impact fiscal);
- un evaluator imobiliar.
Calculează:
- perioada de amortizare;
- randamentul net;
- scenariul în care chiria scade cu 10%;
- scenariul în care piața stagnează 2–3 ani.
Analizează ofertele disponibile, compară zonele și verifică istoricul prețurilor. Intră pe Storia.ro, filtrează anunțurile relevante pentru bugetul tău și studiază atent fiecare opțiune înainte să semnezi un antecontract. Decizia potrivită este cea care se aliniază resurselor tale, timpului pe care îl poți aloca și nivelului de risc pe care îl accepți.
